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论文方法写作-基于收益法的企业价值评估研究——以xxG有限公司为

2021-06-19 09:45:55
作者:杭州千明

  由于经济全球化的加快,资本市场愈加活跃。近几年来,由于国内政策的引导和市场形式的变化,投资者、管理者等人逐渐将视线转移到企业的内在价值上,企业间是兼收合并等活动也逐渐增加。这使得企业价值的评估在市场活动中愈加重要。本文

  本文围绕收益法在企业价值评估方面的应用这一主题,介绍了收益法和企业价值的定义和特点以及目前对与收益法和企业价值评估的研究成果;通过对企业自由现金流量折现模型的介绍并结合实际操作分析收益法评估企业价值的优缺点。基于收益法评估企业价值的缺点作出的分析,结合无锡G有限公司这一成功案例,给出了收益法在评估企业价值时的一些建议,为今后对收益法在企业价值评估上的应用提供了参考性意见。

  随着世界经济的快速发展,全球化进程的不断推进,经济越来越表现出知识经济与信息技术相适应的特征。上世纪80年代末,我国开始 熊西方国家引进资产评估的相关概念、原理和方法,到如今,无论是公司外部的股权交易、企业间的并购还是企业的投资决策都需要对企业价值进行评估。企业价值评估的快速发展,为市场交易者提供了更多更加有效的信息,节约了交易成本,提高了交易效率。因此,评估结果的准确性对企业的经营决策有着十分重要的影响。在实际操作中,评估方法的选择对评估结果有着十分重大的影响。目前我国评估企业价值主要有市场法、成本法和收益法三种方法。利用市场法得出的价值是市场的真实价格,但在市场上类似企业的真实交易案例较难寻找,且市场法忽略了企业未来可能获得的收益。成本法能够反映出企业各项资产对企业价值的贡献,但它难以反映资产的经营效果且忽视了未来收益、管理者水平对企业价值的影响。收益法是在评估基准日对企业未来收益进行折现计算企业价值的方法,它考虑了企业的内在价值,考虑了时间对企业盈利能力的影响。虽然收益法的相关系数的确定难度较大,但与其他两种方法相比,更能体现企业整体的成长性和盈利能力。

  2、研究意义

  理论意义:本文主要是研究收益法在评估企业价值时的应用问题,有助于加深对收益法和企业价值的认知,丰富了收益法评估企业价值的理论内涵。同时也对收益法评估企业价值的理论模型研究有着影响。

  现实意义:(1)为企业未来发展提出其实可行的规划,并在整个行业中衡量自己所处于的位置保持自己的核心竞争力。

  (2)为企业产权的变动提供依据。企业价值评估可以加深对被收购企业的资产状况和未来盈利能力的了解,为公司是否收购和收购价格提供依据。

  (3)为企业产权价格的协商和资金的取得提供依据。企业的收购价格往往是双方在评估结果的基础上协商决定的。另一方面,企业的收购往往伴随着资金问题,这就需要向银行申请贷款;而银行在收到贷款申请时会对该项目进行评估。只有准确的评估结果才能为银行的决策提供可靠的建议。

  (二)国内外研究现状

  1、国外研究现状

  20世纪,企业价值评估为了适应西方国家的经济发展应运而生。随着市场经济的发展和市场交易活动的增加,企业价值评估迅速发展起来,各种理论方法和价值模型也随之产生。

  John Burr Williams在《投资价值理论》中出现评估企业价值的方法:现金流贴现模型,它成为了评估企业价值的典范。

  Peter Lynch以价值投资理为基础在资本市场上进行实验并取得成功。他选取了市场上两种股票进行试验。一是购买优秀企业的股票以获得超额收益,另一个则是购买被市场低估的股票以获得股票内在价值回归带来的收益。

  Warren Buffett认为现金流贴现模型能够很好的评估企业价值,但与Williams观点不同的是,他认为在运用现金流贴现这一模型时除了净利润还应该加上折旧与摊销,减去维持企业日常生产经营活动的固定资产。

  Alfred Rappaport首先提出自由现金流这一词,它表示公司的日常生产经营产生的收益减去企业日产生产所需费用后,企业的利益相关者可以得到的资金。

  美国经济学教授迈耶斯提出了调整现值法。与贴现现金流量法相比,调整现值法是一次进步,它时按不同类别的现金流量分别采用不同的贴现率折现。

  Zhangxian Wang,Yougan Zhu,Yushuang Zhang在《企业价值评估方法研究》中介绍了企业价值评估的理论和方法。书中总结了企业价值评估的四种方法,包括成本法、收益法、市场法和期权定价模型。其目的是在证券市场是一个弱的有限资本市场,企业内在价值偏离市场价值时,帮助投资者正确评估企业的真实价值,避免投资损失。

  在《基于自由现金流的互联网企业价值评估实证研究》一文中表明折现自由现金流量法是目前企业价值评估领域中应用最广泛、理论最成熟的方法。文章采用自由现金流折现模型对样本企业价值进行估计,证明了该模型在以互联网企业为研究对象时的可行性和预测性。

  2、国内研究现状

  20世纪80年代末、90年代初,国内一些学者开始 熊西方引进资产评估理论和方法,并翻译了相关著作。1993年,中国资产评估协会成立,并翻译出版了《国际评估准则》。随着我国资产评估工作的不断深入,我国的研究重点逐渐 熊评估理论研究转到注重企业价值评估方法的引进与实践。

  董直庆博士在《企业价值评估》中将企业价值的增长与企业价值评估结论结合起来,对评估企业价值的各种方法进行了优缺点和适用性的研究分析,重点论述了如何使评价要素直接反映在企业的经营战略中。

  黄良文在《投估估价原理》中详细介绍了国外的企业价值评估理论,着重分析了收益法的三种估价模型,在此基础上与市场法和期权定价法作了比较和优缺点分析,并举出不同评估方法应用的评估实例。

  傅依、张平在《公司价值评估与证券投资分析》中主要对企业价值的原理和方法进行了分析介绍。他们讨论了与企业价值相关的各个方面,如在实际工作中遇到的问题和企业价值评估的发展趋势。作者主要借鉴国外评价思想,结合自己的实践经验,建立了一套具体的企业价值评价方法体系。

  李麟、李骥在《企业价值评估与价值增长》中对影响企业价值的因素作了分析,他们认为在进行企业价值评估时要注意销售收入增长率的变动带来的影响。他们在书中对企业价值评估的各种方法进行了适用性和局限性分析。

  董连德在《中国管理信息化》中提出了一些由于收益法技术上的复杂性带来的实际操作中的问题。他结合生命周期理论以及实际操作经验对收益法存在的问题提出了一些建议。

  孙岷认为在评估企业价值时要保持现金流量和折现率口径的一致性。他在此基础上对企业价值评估方法进行分析,发展并完善了贴现现金流法(DCF),使得企业价值评估的框架更加清晰明了,也有利于理清评估思路。

  张先治认为应该以现金流量来评估企业价值。他以现金流量为基础对企业价值评估做了介绍,并且对评估过程中的各项参数的确定进行研究。在他看来,对于未来预期收益指标的选择,现金流更能够体现企业的内在价值。

  3、研究述评

  企业价值评估是资产评估中的重要组成部分。西方国家对企业价值评估的研究长达近百年。 熊1930年的资本价值理论到MM法,再到调整现值法、经济增加值法和EBO模型,直到现在的现金折现模型,西方国家的学者已将企业价值评估 熊理论转为实际操作。但者长达百年的研究过程中并没有形成较为系统的理论体系,不利于对于企业价值评估的整体把握。

  我国虽然对企业价值评估研究时间较短,对其评估方法和评估理论都未完善,但随着我国市场经济的逐步发展,企业价值评估也越来越收到企业利益相关者和政府部门的关注。目前,我国对企业价值评估的研究主要集中在对估算模型的研究。这对我国对企业价值评估的研究工作有了推进,完善了我国在企业价值评估方面的理论知识。但我国对企业价值评估的研究仍有一些局限性,如有的理论在实践中可利用性小;有的理论研究视野狭小,应用范围小等等。这些问题的存在对我国企业价值评估的研究工作有着非常大的影响,也是我们在今后的研究过程中要努力解决的问题。

  (三)研究内容

  1、企业价值评估与收益法基础理论。本文 熊有关收益法和企业价值的基本概念和相关理论入手,对收益法在企业价值评估的应用的理论进行了深入的了解与研究,为后面收益法评估企业价值的问题和建议提供理论上的支持。

  2、用收益法进行企业价值评估的优缺点。本文通过研究企业自由现金流量模型,分析收益法相对于成本法和市场法为何更适用于企业价值评估,有哪些优缺点,为完善收益法评估企业价值找到了突破口。

  3、无锡G有限公司企业价值评估案例分析。本文以无锡G有限公司这一评估实例为出发点,通过模拟收益法评估企业价值的未来收益的计算,了解案例取得成功的原因,分析案例评估过程中存在的问题,为完善收益法在企业价值评估中的应用提供经验。

  4、根据实例总结收益法应用与企业价值评估的优缺点。针对其缺点提出建议,不仅为我国企业价值评估,也为资产评估行业创新和健全评估体系提供了参考性的意见。

  (四)研究方法

  本文在研究收益法评估企业价值时主要以实例研究为主,同时采用理论与实践相结合、定性分析与定量分析等研究方法。具体来说,主要有以下四种:

  (1)实证分析法。本文主要通过无锡G有限公司这一评估实例分析研究收益法在评估企业价值时存在的缺点,并提出完善收益法评估企业价值的具体措施策略。

  (2)定性分析法。本文通过收益法在企业价值中的基础理论和实例进行分析,找到收益法在我国目前存在的优缺点。

  (3)文献研究法.本文通过对收益法评估企业价值的应用研究所涉及的有关理论和模型进行查阅和分析研究,深入了解收益法评估企业价值的具体内涵。结合我国收益法评估企业价值的发展现状分析我国收益法评估企业价值的优缺点。

  (4)定量分析法.本文在研究收益法评估企业价值的实例中,对大量的数据进行分析研究,通过数据的研究更加具体的描述应用企业自由现金流量模型对企业价值进行评估。

  二、企业价值评估理论基础

  (一)企业的定义和特点

  企业作为一个社会经济组织,以盈利为目的,运用劳动力、土地、技术、资本和企业价才能等生产要素,向市场提供商品和服务。其特点为:

  整体性:企业是由具有不同功能的各种生产要素组成的一个有机整体,是一个具有良好整体功能的资产综合体。

  盈利性:企业是一个以盈利为目的的经济组织,以自己生产产品或提供服务来获得利润。

  持续经营性:企业存在的目的是获得利益。企业获得利益的前提条件是企业维持正常的生产经营活动,并在生产经营活动中降低成本和费用。

  (二)企业价值评估的定义和特点

  企业价值评估是在资产评估师对被评估企业在评估基准日对企业整体价值或股东全部或部分权益价值进行评估而出具评估报告的行为。在评估企业价值时一般评估企业的整体价值,在充分了解企业的资产状况,分析各种因素如何影响企业的获利能力,同时分析企业所处行业特点一次来估算企业价值。企业价值评估的特点有:

  整体性:在评估企业价值时将企业作为一个整体,充分了解企业的资产状况,分析各种因素如何影响企业的获利能力以此来评估企业价值。

  动态性:在评估企业价值是,不仅要考虑资产本生的价值和未来预期收益,还要考虑资金的时间价值对预期收益的影响。

  持续性:在评估企业价值时只能对企业能够继续适用且具有会里能力的资产进行评估。

  公正性:在企业价值评估时要根据客观事实进行评估,要根据法律规定和规章制度对被评估企业的企业价值作出公正的评估。

  咨询性:在对企业价值进行评估时,其评估结果只时为企业的决策提供专业意见,但评估结果并不一定是最终结果,不具有强制实施性。

  (三)收益法的定义、特点和模式

  收益法,也称作收益资本化法、收益还原法,它是在对被评估资产的资产状况和未来获利能力有一定的了解的基础上,将被评估资产未来预期收益利用折现率将其折现到评估时点以此来确定被评估资产价格的评估方法。收益法在评估时具有如下特点:

  (1)收益法具有严格的理论基础。

  (2)收益法在评估时是以资产可以产生的收益为出发点,通过收益法估算出的价格为“收益价格”。

  (3)影响收益法评估结果的准确性除了对收益的预测的准确性还有对资本化率确定的准确度。

  在用用收益法评估企业价值时有三种基础模型。在本文的研究过程中主要介绍企业自由现金流量折现模型(FCFF模型)

  利用企业自由现金流量折现模型(FCFF模型)评估企业价值的计算公式为:

  股东全部权益价值=被评估单位整体价值-有息负债

  被评估单位整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值+长期股权投资价值

  有息负债是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务,包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。

  1、营业性资产价值的计算公式为:

  其中:P——被评估单位营业性资产价值

  Ri——被评估单位未来第i年预期自由净现金流

  r——折现率

  i——收益预测年份

  n——收益预测期

  式中Ri,按以下公式计算:

  第i年预期自由现金流=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销+利息费用-资本性支出-营运资金追加额

  2、溢余资产价值的确定

  溢余资产是指超过企业日常经营所需的多余资产,是与企业的日常经营收益无直接关系的资产。在实际的评估操作中,一般采用成本法对其进行评估。

  3、非经营性资产价值的确定

  非经营性资产是指与企业的日常经营收益无直接关系的资产,它包括不产生效益的资产和与评估无关的资产。对于非经营性资产来说,第一类在日常的生产经营活动中不产生收益,第二类虽然产生收益但是在评估中不考虑。

  非经营性资产价值=非经营性资产-非经营性负债

  4、长期股权投资价值的确定

  对于全资子公司,一般以被投资单位在评估基准日整体评估后的净资产乘以持股比例来确定长期股权投资的价值。在后续的评估中在收益法评估的基础上进行加回。

  5、折现率的选取

  在利用收益法评估企业价值时,折现率的选取十分重要。在实际的评估操作中,对于折现率的选取,一般采用加权平均资本成本模型(WACC模型)来确定。WACC模型可用下列数学公式表示:

  WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]

  其中:

  ke:权益资本成本

  E:权益资本的市场价值

  D:债务资本的市场价值

  kd:债务资本成本

  t:所得税率

  对于加权平均资本成本模型中的权益资本成本的计算,一般采用资本资产定价模型(CAPM模型)。在实际操作中,CAPM模型是计算股权资本成本中常用的计算模型,它可用下列的数学公式表示:

  E[Re]=Rf1+β(E[Rm]-Rf2)+Alpha

  其中:

  E[Re]:权益期望回报率,即权益资本成本

  Rf1:长期国债期望回报率

  β:贝塔系数

  E[Rm]:市场期望回报率

  Rf2:长期市场预期回报率

  Alpha:特别风险溢价

  (E[Rm]-Rf2):为股权市场超额风险收益率,又称ERP

  三、收益法评估企业价值的优点和缺点

  (一)收益法评估企业价值优点

  收益法时根据企业历年来的财务数据预测企业的未来经营状况,立足于企业的获利能力和可持续发展能力,相比于成本法和市场法,更能够体现企业的成长性和盈利性,更加真实、准确的反映企业资本化价值。同时,收益法在评估企业价值时,充分考虑了资产本身的状况、宏观经济环境、被评估企业所处行业状况以及影响企业获利能力的其他因素,能够更加合理的评估企业价值。利用收益法评估企业价值能够为买卖双方提供更加可靠的议价和决策的依据。

  (二)收益法评估企业价值缺点

  1.企业经济收益额的预测不准确

  运用收益法评估企业价值的重中之重就是对收益额的预测。但在实际操作中,收益额的预测通常较为困难。在对收益额进行预测试,步骤较多且复杂且每一步骤都直接影响收益额预测的准确性。同时,由于评估人员对被评估企业的经营状况的不了解,对被评估企业所处行业的的前景的不确定,这些都会导致评估时收益预测的不准确。对于企业来说,法律法规的变化、信贷制度和税率的不完整都会对企业的收益产生较大的影响,这些都会为评估人员预测企业未来收益时带来困难。

  在实际操作中,企业的管理人员可能会为了自身利益,在向评估人员提供资料时会提供虚假资料来误导评估人员,导致收益预测的不准确。这使得收益额的预测在本就困难的情况下变得更加不准确,直接影响评估人员对企业真是营利能力的判断,导致评估结果的不准确。

  2.评估人员的专业素养参差不齐

  利用收益法评估价值时对评估人员的专业技能和知识储备要求较高,比如对宏观经济的把握与调控、随市场环境和行业前进的分析、对企业管理的分析以及对数据的统计分析,只有具备多种知识,才能根据企业资产状况和企业提供的资料合理的分析判断企业的未来的发展趋势并在此基础上预测企业的获利能力。而我国目前的评估现状是专业的评估人员较少,且评估人员的评估水平相差较大,很多评估人员对收益法评估企业价值经验不够,对于评估中的基本参数的预测不能做出较为准确的判断;而且我国目前对评估人员的考核、培训的在收益法评估企业价值能力的锻炼上不够重视,这使得评估人员的专业水平参差不齐,在面对较为复杂的评估项目时无 熊下手。

  3.评估机构的非系统风险较大

  在进行企业价值评估时,企业所有者或管理者出于利益的需求,要求评估机构给出一个符合企业要求的、合理准确的评估结果, 熊而有利于企业有关项目的开展。而很多评估机构和评估人员在出于利益的考虑愿意给企业做出一些不符合实际情况的评估结果。这种行为大大影响了评估的独立性,带来了很大的系统性风险。而且在收益法的运算过程中存在由于诸多不确定因素带来的对参数预测的影响,导致评估人员对企业价值的评估出现偏差。

  4.测算与评估过程缺乏独立的环境

  随着我国市场经济的发展,我国的产权市场和证券市场也逐渐发展起来,但仍然存在着制度不健全、信息不透明、披露的有关数据存在人为操纵等问题,这些问题在很大程度上限制了收益法在企业价值评估上的应用。同时,在企业进行产权交易、并购等行为时很可能会涉及到国有资本,这就导致了政府相关机构会对评估机构的测算或多或少的进行干预。与此同时,一些评估机构名义上作为独立机构,但实际上挂靠政府,难免会因为政府的要求进行评估。此外,评估机构往往会因为利益需求根据企业的要求给出评估结果。

  四、评估案例分析

  (一)案例背景

  无锡G有限公司主要经营范围:企业管理服务;企业管理咨询;组织策划文化艺术交流活动;市场营销策划;企业形象策划;工艺品设计;设计、制作、代理和发布各类广告;为酒店提供管理服务;家庭服务;经营性互联网信息服务;停车场管理服务;工程项目管理服务;物业管理;旅游信息咨询服务;园林绿化工程的施工(凭有效资质证书经营);房屋租赁(不含融资租赁);餐饮服务;食品的销售;百货零售。

  此次评估目的时G公司拟转让股权,需要对G公司股东全部权益进行评估,为股权转让提供依据。在本文的研究中主要会对无锡G的收益进行预测。

  (二)具体评估步骤

  1、选取企业历年财务数据

  根据企业提供的资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表和附注五个部分,选取资产负债表相关数据进行基期分析:

  资产负债表

  序号科目名称2016 2017 2018 2019

  1货币资金3180903.98 3867091.10 292318.81 173477.07

  2应收账款5957.00

  3预付账款139780.00 444725.10 3286912.55 10437041.12

  4其他应收款2795292.78 2758133.99 1123968.52 1145060.71

  5固定资产8473.44 25081.45 15411.30 1098,077.78

  6在建工程582780.00 1074404.38 1448763.48

  7无形资产51613.36 46083.36 90517.13

  8长期待摊费用267669.54 240156.88 167061.41 156899.50

  9应付账款3600.00 900.00

  10预收款项482213.20

  11应付职工薪酬18950.00 80382.03 71295.90

  12应交税费-95.00 5932.46 5932.46-17026.54

  13其他应付款112700.70 23989.70 653911.70 11181018.09

  14长期借款231995.20

  15实收资本净额7000000.00 10000000.00 10000000.00 10000000.00

  16未分配利润-743035.96-2141622.31-4720808.87-7322406.16

  2、预测企业未来现金流量

  在对无锡G有限公司2016年至2019年财务数据有了基本了解和分析后,预测企业未来现金流,主要对企业的营业收入、税金及附加、管理费用、财务费用、营运资金、折旧与摊销和资本性支出进行预测,计算企业现金流量。

  (1)营业收入预测

  企业的营业收入主要以租金收入为主,采用以每平米天租金计算其来营业成本。

  营业收入预测表

  序号项目名称面积(m2)2020 2021 2022 2023 2024 2025-2039年

  1 A类租金收入1189 149.31 199.08 209.03 225.75 248.33 248.33

  2海底捞租金收入1500 56.51 75.34 79.11 85.44 93.98 93.98

  3 B类租金收入2582 259.38 345.85 363.14 392.19 431.41 431.41

  4 C类租金收入2886 217.44 289.92 304.42 328.77 361.65 361.65

  5酒店租金收入3200 128.59 171.45 180.02 194.42 213.87 213.87

  6物业费收入293.30 391.07 410.62 443.47 487.82 487.82

  合计11357 1104.53 1472.71 1546.34 1670.05 1837.05 1837.05

  6收入增长率%%33.3%5.0%8.0%10.0%

  (2)营业税金及附加预测

  无锡G公司销售产品执行17%、11%税率,提供运维服务的执行6%增值税税率。2016年5月1日起,无锡G公司建筑服务行业纳入营改增试点范围,原营业税3%改征增值税11%。另外,合同注明的开工日期在4月30日前的建筑工程老项目、甲供工程以及以清包工方式提供的建筑服务都按3%简易计税方法征收增值税。无锡G公司企业所得税执行15%税率。基于此,营业税金及附加预测值为:

  营业税金及附加预测表

  项目2020 2021 2022 2023 2024 2025-2039年

  增值税进项税-137.61-137.61-137.61

  城市维护建设税6.34 8.46 8.88 9.59 10.55 10.55

  教育费附加4.53 6.04 6.34 6.85 7.54 7.54

  合计-126.74-123.11-122.39 16.44 18.08 18.08

  (3)财务费用预测

  根据审计报告计算出无锡G公司2016年至2019年财务费用,再对未来财务费用进行预测。

  财务费用预测表

  序号费用明细项2016 2017 2018 2019

  1银行借款

  2银行借款利息支出

  3减:利息收入0.25 3.83 2.73 1.66

  4银行手续费及其他0.10 0.10 0.04 0.44

  合计-0.15-3.73-2.69-1.22

  2016年至2019年财务费用为负数意味着公司银行存款形成的利息收入高于相关费用,企业的财务风险很小,不用为债权筹资支付大额利息费用。因此,2020-2024年财务费用预测为零。

  (4)折旧摊销及资本性支出预测

  对无锡G公司固定资产进行折旧,采用直线法计算年折旧额,由此预测2020年至2024年折旧额。

  折旧额预测表

  项目原值折旧/摊销年限年折旧/摊销

  房屋建筑物20

  机器设备10

  运输设备434893.81 10 43489.38

  电子设备814618.59 5 162923.72

  土地使用权20

  软件2

  软件5

  在建工程50000000.00 20 2500000.00

  折旧摊销小计51249512.40 2706413.10

  资本性支出按照收入的2%计算得出:

  资本性支出预测表

  项目2020 2021 2022 2023 2024 2025-2039年

  资本性支出220905.83 294541.10 309268.16 334009.61 367410.57 367410.57

  (5)管理费用的预测

  根据企业的审计报告, 熊中筛选出有关企业管理费用的2016年至2019年数据,由此预测企业2020年至2024年管理费用。

  管理费用计算表

  项目2016 2017 2018 2019

  人员成本16.90 76.11 133.25 129.71

  行政费用11.82 22.46 36.24 44.22

  公共安全设施

  保险0.07 1.86 1.10

  绿化及节日装点

  设备设施维护1.90 0.45 1.32

  能耗

  财务及其它费用0.36

  公共物料

  街区保洁

  不可预见费0.01 0.02

  折旧摊销4.61 12.05 9.01 22.13

  业务招待费12.98 28.51 68.80 117.53

  广告费及业务宣传费5.80 2.01 0.29 0.21

  租赁费(天安大厦)7.40 3.79 10.36 16.90

  税费1.39 0.03 0.31 0.11

  合计61.27 146.95 260.57 333.23

  管理费用的预测表

  项目2020 2021 2022 2023 2024 2025-2039年

  人员成本160.69 200.86 210.90 221.45 232.52 232.52

  行政费用13.29 16.61 17.44 18.31 19.23 19.23

  公共安全设施5.44 6.80 7.14 7.50 7.87 7.87

  保险2.95 3.69 3.87 4.07 4.27 4.27

  绿化及节日装点7.04 8.80 9.24 9.70 10.19 10.19

  设备设施维护8.80 11.00 11.55 12.13 12.73 12.73

  能耗22.04 27.55 28.93 30.37 31.89 31.89

  财务及其它费用1.52 1.90 2.00 2.09 2.20 2.20

  公共物料1.76 2.20 2.31 2.43 2.55 2.55

  街区保洁3.60 4.50 4.73 4.96 5.21 5.21

  不可预见费8.00 10.00 10.50 11.03 11.58 11.58

  折旧摊销270.64 270.64 270.64 270.64 270.64 270.64

  业务招待费123.40 129.58 136.05 142.86 150.00 150.00

  广告费及业务宣传费8.00 10.00 10.50 11.03 11.58 11.58

  租赁费(天安大厦)5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56

  合计642.74 709.69 731.36 754.12 778.02 778.02

  (6)营运资金预测

  根据企业资产负债表计算企业营运资金占用(流动资产-流动负债)。再根据各年营运资金占用量计算企业营运资金变动。

  营运资金计算表

  资产项目2016 2017 2018 2019

  流动资产合计611.60 707.00 470.32 1,176.15

  流动负债合计13.52 11.12 72.70 1,164.62

  营运资金占用598.08 695.87 397.62 11.53

  年营运资金需求量598.08 695.87 397.62 11.53

  营运资金变动97.79-298.25-386.09

  营运资金预测表

  资产项目2020 2021 2022 2023 2024 2025-2039年

  主营业务税金及附加-126.74-123.11-122.39 16.44 8.08 18.08

  管理费用642.74 709.69 731.36 754.12 778.02 778.02

  付现所得税-192.24 234.34 224.87 260.24 260.24

  折旧/摊销270.64 270.64 270.64 270.64 270.64 270.64

  付现成本245.36 508.18 572.68 724.79 785.70 785.70

  营运资金需求量245.36 508.18 572.68 724.79 785.70 785.70

  营运资金变动233.83 262.82 64.50 152.12 60.91 0.00

  (7)毛现金流预测

  毛现金流预测表

  项目名称2020 2021 2022 2023 2024 2025-2039年

  营业收入1104.53 1472.71 1546.34 1670.05 1837.05 1837.05

  税金及附加-126.74-123.11-122.39 16.44 18.08 18.08

  营业毛利1231.27 1595.82 1668.73 1653.61 1818.97 1818.97

  管理费用642.74 709.69 731.36 754.12 778.02 778.02

  财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

  营业利润588.53 886.13 937.36 899.49 1040.95 1040.95

  营业外收入20.00

  利润总额608.53 886.13 937.36 899.49 1040.95 1040.95

  所得税费用192.24 234.34 224.87 260.24 260.24

  税后收益608.53 693.89 703.02 674.61 780.71 780.71

  加:资产减值损失0.00

  加:利息支出(税后)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

  加:折旧/摊销270.64 270.64 270.64 270.64 270.64 270.64

  毛现金流879.17 964.53 973.66 945.26 1051.35 1051.35

  其中营业外收入为政府补贴。

  (8)企业自由现金流量预测

  根据以上预测数据计算企业自由现金流量。

  企业自由现金流量计算表

  项目名称2020 2021 2022 2023 2024 2025-2039年

  毛现金流879.17 964.53 973.66 945.26 1051.35,051.35

  减:资本性支出22.09 29.45 30.93 33.40 36.74 36.74

  营运资金增加(减少)233.83 262.82 64.50 152.12 60.91-

  净现金流623.25 672.26 878.24 759.74 953.71 1014.61

  折现年限0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 4.50

  折现系数(折现率=12.16%)0.9442 0.8419 0.7506 0.6692 0.5966 4.6985

  净现金流量现值588.50 565.94 659.18 508.41 569.01 4767.14

  现金流现值和2891.05 4767.14

  五、收益法评估企业价值相关建议

  (一)科学选取确定收益法主要技术参数的取值

  在运用收益法时,首先要对纳入评估范围的收益作出准确判断,这样才有可能得到准确的评估值。同时在预测企业收益是还需要根据企业的经济寿命周期来判断企业的盈利情况。在此基础上要选择合适的方法来预测企业的收益同时要加强对收益预测结果准确性的检验。

  在预测收益额时要特别注意收益年限对预测结果的影响。评估人员在进行评估时要早了解企业的经济状况的基础上选择合适的方法对企业的收益年限进行预测。

  (二)全面提升评估人员的素养

  虽然我国设立了资产评估师职业资格考试来选拔专业的评估人员,但与国外发达国家、实际工作需求还相距甚远,这要求评估协会加强执业考试难度并与实际操作紧密连接。评估人员也要努力学习收益法的有关知识,增加自己的知识储备,加强对自我职业道德的约束于规范。同时,评估机构要加强评估人员在收益法上的专业技能的培养,完善内部监督和机构的管理制度。

  (三)努力化解评估机构面临的非系统风险

  对企业来说,评估结果是否准确完全取决于评估机构,一旦评估结构不准确造成企业损失,责任完全在评估机构。而评估机构往往出于利益的需求迎合企业,出具不符合实际情况的评估报告,给评估机构带来了非常大的非系统性风险。对此,相关立法机构和部门应尽快出台相关政策和法律法规来促使企业积极主动的加入到评估中来,让其明白自身在评估中的地位,同时建立企业于评估机构相互监督机制,使得评估机构面临的非系统性风险降低,保证评估工作的顺利进行。

  (四)创造培育良好的收益法测算估价环境

  各级地方政府应该认识到收益法评估企业价值的优越性,,推动收益法评估企业价值中技术文艺的研究。各级政府应尽量避免对评估市场的直接干预。。同时,企业可以建立以企业价值为基础的管理模式,既可以减轻评估人员的工作量,也方便企业管理者随时了解自身价值,更好的管理企业。