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论文方式解析-房地产企业财务困境成因

2021-06-22 10:58:36
作者:杭州千明

论文案例分享-房地产企业财务困境成因

  中国已经全面进入到快速发展阶段,在国家快速发展的同时,也带动了房地产行业进一步的扩张。而房地产企业在生产经营过程中出现了很多潜在的财务问题,这在很大程度上使房地产企业陷入了瓶颈期。为了使企业能够正常运转,资金能够顺利周转是重要的保障,如果企业在财务方面陷入某一困境或出现一系列相关问题,那么该企业有很大可能在资金方面出现严重的周转问题,进而导致企业停工破产。

  本文通过对财务困境的内涵及成因进行研究,对房地产企业财务困境的相关理论进行梳理,对房地产企业陷入财务困境的原因进行分析,发现其在决策、资金规划等方面存在的问题与不足,说明解决财务困境对企业发展的重要性,并通过兰州新区XG房地产公司的案例,进一步从内、外两个方面分析房地产企业陷入财务困境的影响因素,并总结提出房地产企业如何避免财务困境的对策及建议。

  随着中国经济的迅速发展,房地产行业日渐崛起的发展态势引来众多企业的参与和投资,致使房地产市场竞争激烈,甚至出现了投资过热的现象。众所周知,房地产行业是一个盈利较快的行业。房地产行业的交易程序较为复杂,涉及金额巨大,其中价格波动和跌涨幅度受地区影响很大。有的房地产开发商唯利是图,盲目追求利益最大化,不遵守国家的相关条例和法规,不在乎房地产市场经济的发展状况,进而人为的提高房价,导致房地产市场供应严重失衡;再加上国家对于房地产行业管理松懈,开发商们缺乏一定的行业规范标准,导致房产的价格陷入持续恶性增长中,严重影响消费者购买房产的心理和需求。另外,有些投资者投资大量房产为了谋求利润,致使房地产市场混乱。在这种情形下,房地产企业在发展过程中势必会产生一些风险,导致越来越多的房地产企业陷入财务困境。因此,分析房地产企业陷入财务困境的原因并给予合理有效的对策及建议十分重要。

  1.2国内外研究现状

  1.2.1国外财务困境研究现状

  在西方国家有关财务困境界定方面,研究学者有各自的看法,大体分为两类:一类是从“实证化”的角度出发,以实际案例做分析,对于那些陷入财务困境的企业所显现出的特点进行总结;另一类是从“事件化”的角度出发,以一些标志性的事件作为衡量企业财务困境的标准。Carmichael(2014)认为不同的资本结构和财务政策是导致财务困境的主要原因,这是由公司负债筹资引起过高的股东权益风险。Richard(2016)利用现有财务原理把企业财务困境从以下两个方面界定:一是企业存在资金周转停滞的现象,即企业出现逾期还款,无法履行本息条件等情况;二是企业的净资产严重缩水,小于企业资产市值的一半以下时,也可作财务困境的界定。

  1.2.2国内财务困境研究现状

  在我国理论界对该问题给予了极大的关注。王艳芳(2013)从“经营业绩观”和“权益价值观”两个角度分析企业的财务困境成本,最后得出企业的财务困境与企业所处的行业及企业自身的规模息息相关这一结论。毕金玲(2016)认为分析企业财务困境的成因应该从企业的宏观环境、战略管理、治理结构和内部控制等角度进行。

  1.3研究的目的和意义

  1.3.1研究目的

  房地产行业的发展对于地区的建设起到决定性作用,与地区经济的发展相互促进,相辅相成。房地产企业要想全面发展,在众多企业中起引领作用,就必须实现资产的扩张。然而,对于任何企业都存在相应的最大扩张限制,一旦超过这个标准,房地产企业在很大程度上会出现财务危机,进而有陷入财务困境的可能。本文以兰州新区XG房地产公司为例,根据其自身的开发状况以及企业所在当地的宏观环境因素变化,分析企业在运营过程中出现的决策失误和资金的不合理使用等情况,查找出使企业陷入财务困境的原因,结合分析结果给予房地产企业走出财务困境的一些建议及对策。

  1.3.2研究意义

  (1)可以丰富理论界审视财务困境的视角,现今理论界多将财务困境定义为企业产生某种特定财务状况的静态现象,根据特定现象而提出特定成因。

  (2)有利于在对其他类型企业的财务困境进行研究时,比对合理的标准来判断其是否陷入财务困境,并对已经陷入财务困境的企业及时分析原因,进而减少损失,提供更好的解决办法。

  (3)以兰州新区XG房地产公司为例,找到房地产企业走出财务困境的普适方法以及适合自己公司特殊情况的具体方法,促进房地产企业平稳快速发展。

  第2章房地产企业财务困境的基本认识及成因分析

  2.1财务困境的内涵

  现如今对财务困境的定义为:企业现有流动资金难以偿还当期债务所造成的困境。根据财务困境有关的理论知识以及我国企业的经营特点,可以把财务困境分成两类:一种是企业资金周转存在问题,失去到期支付能力,收不抵支,没有足够的资金来维持企业的盈利模式,已经无法正常经营。另一种是企业失去应具备的偿债能力,已经无法支付各种借款和到期债务等,资金链断裂,已经无法维持企业的正常运营。

  2.2财务困境的四个阶段

  通常情况下,学者将财务困境分成四个阶段:潜伏阶段、发作阶段、恶化阶段和实现阶段。财务困境潜伏阶段的具体表现为:企业在开发前期缺乏风险管理、没有考虑宏观环境和企业实际情况的状态下就盲目扩张,扩张超过极限时会让企业存在财务困境的风险。财务困境发作阶段的情况是:因为企业持有资金缺乏,并且大量借款,结果产生利息债务较多,由此存在巨大的财务风险。财务困境恶化阶段的现象是:企业融资困境的形成,盈利能力不足和资金链断裂,导致企业的财务风险进一步增加。财务困境实现阶段表现为:资金无法周转并且出现负的净资产,或完全失去偿债能力等导致企业停工破产。

  2.3我国房地产市场发展状况

  随着经济发展的推动,政府于2009年颁布了一系列宽松的信贷政策,这些政策对加快房地产市场的发展有着很好的促进作用。由于房地产市场的不断扩大,2010年房地产企业的投资数量、扩张面积以及盈利能力较以往有大幅度的提高。2012年的信贷政策出台后,房地产行业有了全面发展,并且房地产企业新一轮的贷款金额也有了大幅度增长。然而好景不长,2015年之后,房地产市场日渐饱和,出现滞销现象,越来越多的库存积压,情况并不乐观。截止目前,随着金融市场的长期改革,房地产行业的发展步入稳定阶段。

  2.4房地产企业财务困境成因分析

  房地产企业财务困境的发生并不是静态的境况,而是一个逐渐演变的过程。企业在经营过程中有很多潜在的因素会导致财务风险的形成,假如不能科学的避免或控制风险,那么将会导致公司出现盈利能力下降、偿债能力不足、资金链断裂等情况进而陷入财务困境。影响房地产企业陷入财务困境的因素有很多,主要包括政策因素、土地供应因素、市场环境因素、融资风险因素、投资风险因素和运营风险因素等。

  2.4.1政策因素

  国家对于房地产行业的发展制定出一系列相关的政策,这些政策必然对其盈利能力和资金的流动性等产生巨大的影响。国家通过对不动产的价格限制,进一步对房地产市场经济产生影响。当房产滞销时,国家出台政策对购房进行补贴;当房地产市场销售过热时,国家可通过限制政策对市场进行宏观调控,避免市场混乱的现象,有利于维持房地产行业平衡发展。

  2.4.2土地供应因素

  土地是房地产企业开发的根本所在,而土地的开发受相关政策和地理位置等外部因素的影响。土地价格的上下波动可能会导致企业花费大量的资金,使得土地开发成本过高。一种情况是,为了降低房地产的土地开发成本而减少土地的投资数量,但这种情况会使企业失去土地的开发机会。另一种情况是,花费大量资金来投资土地,扩增储备面积,但这会使房地产企业对土地的投资成本花费过多,并且还会伴随着承担土地闲置费的风险,势必会造成房地产企业生产沉重的经营负担。

  2.4.3市场环境因素

  在房地产企业运营过程中,市场环境因素也是值得企业管理者着重考虑的因素,其中包括两种风险:购买力风险和再投资风险。一般来说,对房地产企业发展影响巨大的还有企业所处地区的经济发展水平因素。面对不充分的市场调查、存在缺陷的开发策略以及竞争对手的潜在危险等问题,如果没有做好充分的准备,都会让企业面临项目开发停工、房产积压的可能,继而存在巨大的财务风险,若无法化解的话终将会使企业陷入财务困境。

  2.4.4融资风险因索

  融资风险是指由于房地产企业盲目夸张,导致负债升高,从而失去企业基本的融资能力和偿债能力。当前我国房地产企业的融资特点大多体现在两个方面:一是对资金的需求量增大,二是单一的融资渠道。即使房地产企业的初始资金足够,但由于企业的开发项目所需金额数量巨大,想通过自有资金周转来支持完成项目是很难实现的。目前来看,我国房地产企业没有过多的融资渠道,大多数企业会选择以贷款为主来筹集资金,这样会使企业承担负债过多的风险,如果企业经营不善,很可能出现借款还债的恶性循环,进而导致企业陷入财务困境。

  2.4.5投资风险因素

  投资风险是指由于缺乏合理有效的项目投资决策、不准确的项目定位和对市场经济环境的错误估计,导致公司的投资项目不能达到预期的盈利水平,从而使公司丧失偿债能力的风险。因为房地产企业开发项目周期长,那么相对应投资周期也较长,开发过程中即使初始资金较多,但对于开发项目对资金的需求远远不够,在此期间企业需面临的资金风险较大。随着市场经济的变化,不科学的决策和盲目扩张势必会让企业潜在的投资风险也随着增加。

  2.4.6营运风险因素

  营运风险是指房地产企业在开发、销售阶段使用资金时产生的风险。企业在项目开发建设中,如出现项目质量不合格或人员意外伤亡,都需付出相应的赔偿和补偿,继而增加房地产企业的开发成本,使企业利润减少,增加财务风险。在企业竣工销售时,如果不进行充分的市场调查,不了解市场的饱和情况,会出现房产库存积压的可能性,导致资金流动低效,增大企业陷入财务困境的风险。

  第3章兰州新区XG房地产公司案例分析

  3.1公司简介及发展现状

  XG房地产公司于2011年成立,在兰州新区的核心区域进行项目开发,项目占地面积约60万m2,其发展在兰州新区整体规划中具有重要地位。兰州新区的整体规模并不如想象中发展快速,应具备的设施不够完善,因此,人口数量增长缓慢,市场供应过多,导致大量楼盘无法顺利销售。XG房地产公司在外部环境并不良好的情况下,没有结合自身情况规划发展策略,盲目投资,进而出现严重缺乏资金的情况,资金链断裂而导致企业停工。

  3.2兰州新区XG房地产公司财务困境分析

  从目前来看,XG房地产公司身陷财务困境的主要体现是:在建设初期没有做好全面的规划以及后期开发中造成过高的融资风险等,致使该公司出现大量负债无法偿还的情况,资金流动性较低,资金链断裂。

  3.2.1资金不足风险

  1.前期可行性研究不充分

  在兰州新区开发时,XG房地产公司作为首批入驻的企业,在缺乏经验的基础上,没有充分了解市场的情况,而只是看重新区的发展潜力,管理者在开发初期没有对投资决策进行充分的可行性分析,盲目扩张,并且当时的市场发展不稳定,存在很大的决策风险,管理者这样的决策是使公司后期资金链断裂的一个重要因素。

  2.土地投资花费过高

  表3-1XG房地产公司土地投资情况

  序号 面积(亩) 用途 证载价格(万元)

  1 90.06 商用 4991.24

  2 54.36 商用 3097.48

  3 88.57 商用 5194.88

  4 39.44 商用 2163.03

  5 78.23 商用 4202.60

  6 98.88 商用 5152.81

  合计 449.54 25802.04

  XG房地产公司将大量的资金投入到土地开发项目中,截至到2019年,XG房地产公司所投资的项目共购入449.54亩土地,共6个土地使用权。由表3-1可以看出,该公司在土地使用上投入了大量的资金,为以后企业的资金流动性低效造成潜在风险。

  3.建设期间开发成本过高

  建设阶段是指房地产开发项目从开工到竣工验收的整个过程。开发是指在建设阶段的投资预算范围内,按项目开发进度计划要求,高质量地完成开发项目。到2019年为止,XG房地产公司在建设期间发生的开发成本情况如下图所示:

  表3-2XG房地产公司开发成本情况

  项目 期末余额(万元)

  土地开发 33815.88

  前期工程费 4306.33

  基础设施费 305.81

  建筑安装工程费 6484.39

  开发间接费用 27519.99

  合计 72432.4

  如表3-2所示,XG房地产公司在项目建设开发中投入了大量的资金,但在开发过程中有很多超出原定计划的款项,企业通过融资渠道不断借款,最终导致负债逐渐增多。

  4.项目无法实现销售

  由于前期的投资没有科学的规划,兰州新区产业的发展远不如想象中的繁荣,并且因为基础设施没有完善,人口增加数量相比以前没有多大改变,导致购买力不足。由于前期投资数量巨大,达到竣工状态的房产数量颇多,导致企业完工的项目无法实现销售,致使企业项目投资的回收情况并不乐观。

  3.2.2融资渠道单一

  与其他房地产企业相比,XG房地产公司融资渠道单一,其资金的主要来源是施工企业垫资和民间借贷,并且资产负债率高达87%。这种融资渠道并不能满足XG房地产公司对项目开发资金的需求,使后期项目的建设无法实现竣工,而且资金的缺乏不仅导致企业无法支付员工工资,拖欠施工单位的款项,还使企业丧失了偿债能力,项目无法进行下去,影响企业的对外信誉,最终将会使企业陷入财务困境中。

  3.2.3偿债能力低

  1.债务情况分析

  长期负债股东权益比率比值越小说明企业的债务情况越良好,一般情况下,该比率的比值应保持在20%以下。在2014-2019年期间,XG房地产公司长期负债股东权益比率的情况如下表所示:

  表3-3XG房地产公司2014-2019年长期负债股东权益比率

   2014 2015 2016 2017 2018 2019

  长期负债 5000.00 13906.00 13906.00 13906.00 13906.00 13906.00

  股东权益 23852.08 22397.64 21744.35 21671.88 21367.34 21001.85

  长期负债股东权益比率 21% 62% 64% 64.2% 65.1% 66.2%

  从表3-3可以看出,在2014年到2019年间,XG房地产公司的长期负债股东权益比率是递增的,如今该企业负担的债务过大,而且债务情况具有不断增加的趋势。

  2.偿债能力

  在其他行业的相比之下,房地产公司投入的资金较高,但这远远不能支撑房地产公司开发项目所需要的资金。所以大多数房地产企业要想良好发展都会选择融资策略,从而会有大量借款和其所产生的利息,这对于企业来说就是大量的负债。XG房地产公司融资渠道单一,60%的借款来自民间借贷。若企业不能按时偿还到期的欠款,那么会丧失基本的偿债能力,而今形成借款还债的恶性循环,使企业面临陷入财务困境的危机中。

  3.2.4预计未来情况

  根据兰州新区房地产行业目前的经济发展状况来分析,兰州新区没有实现全面的繁荣,其中的设施建设还有待提高,人口流动没有明显的增加,即使房地产企业所投资的建设项目竣工,在很大程度上还是会存在滞销情况。由于XG房地产公司在与其他企业相比之下,资金严重不足、融资渠道单一、负债过重且偿债能力低下,如按现状发展的条件预测,如果没有强有力的资金支持,XG房地产公司最终会破产。

  第4章兰州新区XG房地产公司财务困境成因分析

  4.1外部原因

  4.1.1政策方面

  国家和甘肃省政府制定了相关的房地产政策,刺激兰州新区实现更快速的发展。在公布的文件中,甘肃省政府强调在财税金融、土地、产业投资、对外开放、科技人才和社会发展六个方面对兰州新区提供政策上的支持,极大程度上保证兰州新区的繁荣发展。为了更快的发展,兰州新区在政策方面也提出相应的优惠条款,对于那些投资金额巨大的企业提供支持。

  XG房地产公司虽然也享受了国家和兰州新区的优惠政策,但其发展状态没有实现预期的效果。兰州新区的优惠政策主要作用于保障房和某些小区上,使得房地产市场发展不平衡,新区住户的需求得不到满足。从目前看来,国家和兰州新区提出的那些优惠政策只针对部分人群和企业员工,离实现兰州新区经济繁荣的发展还有很大的距离。

  4.1.2社会方面

  由于兰州新区前期开发时,无法有效的处理一些征地拆迁的问题,因此影响了项目开发的速度。新区人民工作、生活所应具备的基础设施不够健全,给居住在兰州新区的人们日常生活带来不便,因此,兰州新区的住户很少,这会影响兰州新区的房产销售。再加上人们受广告和品牌效应的影响,一些非著名楼盘无人问津,致使XG房地产公司开发建设的楼盘销售不佳。

  虽然2015年年底兰州新区和兰州市区已经开通列车,但兰州新区的车站与其繁华地带之间的距离较远,再加上所需乘车时间较长,从新区居民的角度来看,给他们的出行造成极大困扰。因此,虽然有优惠政策对新区住户购房提供支持,但由于交通等因素使人们有极大的可能不会住在新区,这就导致了兰州新区的住房滞销严重。

  4.2内部原因

  4.2.1投资决策不合理

  在兰州新区成立后,XG房地产公司没有进行充分的市场调查研究,没有长远的眼光来制定决策,就在兰州新区进行开发建设,投资大量资金,造成大量资金的浪费,为弥补资金缺口从外部借款,致使公司存在极高的融资风险。并且该公司只着眼于项目的建设速度,在这期间没有合理的使用资金,导致后期资金周转不开、项目无法顺利进行的情况。因此,XG房地产公司开发的项目无法达到竣工状态,进而导致没有资金回流来弥补开发成本,无法实现盈利,最终使企业陷入财务困境的局面。

  4.2.2公司经营管理不善

  从目前我国房地产市场的发展角度分析,部分房地产公司对于房地产行业风险控制的思想淡泊,管理者也没有意识到风险控制在企业项目开发过程中的重要作用。XG房地产公司在兰州新区成立以后,管理者没有长远的眼光来制定发展决策,只着眼于项目的建设速度和竣工后所带来的收益,在自身资金不足的情况下,盲目举债,这给企业带来了很大的财务风险。另外,XG房地产公司缺乏有效的财务管理制度,不仅没有建立完善的财务管理体系,对资金的使用和管理也只是看中短期的效益,没有进行长期的规划,只想单纯依靠外部的借款缓解资金的缺口,最终陷入借款还负债的恶性循环。

  第5章房地产企业降低财务困境风险的对策及建议

  5.1合作互利,分担风险

  房地产企业合作是指房地产企业与一家或者多家盈利能力突出的房地产企业建立合作关系,签订合作条款一起进行项目的建设。这样,对于那些自身实力较弱或资金不足的企业来说,不必仅依靠自己单一的融资渠道来获取资金。国家和政府应支持和保障企业之间的合作,建立良好合作的环境,制定利润合理分享、融资风险分担的机制,并且规定合作方应享有权利和承担义务的比例。

  陷入财务困境或有存在财务困境风险的房地产企业可以选择一个或多个经营状态良好的企业建立合作关系,签订利润分享、风险分担的协议,合理解决项目后续资金缺乏的问题,使企业转危为安更好的发展。

  5.2完善企业管理制度

  企业建立科学有效的公司管理制度,是减少融资风险、实现安全合理融资最有效的途径之一。完善的公司管理机制能够增加投资者的投资信心,有影响投资者增加房地产企业开发项目的投资金额的可能,并且有助于公司管理者制定合适的资金占用比例和有效的投资决策。

  公司应首先大力度扭转高层管理者独权的境况,让管理权力处于相对制约平衡的状态,采用民主而又科学的决策对抵御潜在风险至关重要。其次要规范和完善企业的组织结构,根据企业发展情况和人员配置,建立合理有效的规范制度。最后还应强化企业投资部门和融资部门的作用,更严格准确的规划和监管企业的投融资活动,这样运行还可以增加企业员工的凝聚力和管理者对公司的管理效率。

  5.3拓宽资金获取渠道

  有效的融资结构不仅可以避免不必要的负债,还能合理规划企业资产。企业要想做出有效的融资决策,不仅要知道房地产企业的发展特点和潜力,充分对实施项目所受外部影响的因素进行分析,还要结合自身的发展建立科学的融资方案,采用多种安全合理的融资渠道。市场经济的变化是不能预估的,外部经济环境对于房地产企业项目的建设也有很大的影响,所以,企业需要了解外部环境的变化,避免规划的融资结构不合理,才能有效地制定有利于项目发展的融资计划。从企业自身角度来讲,拓宽融资渠道是优化资金获取结构的方法之一。企业应有效的减少对银行贷款的使用,结合自身情况和外部经济发展选择合理的融资产品。

  5.4确立稳健的经营目标

  稳健的经营目标是指企业应具有偿付能力,并且应一直持续拥有这种能力。在面临风险时,如果资金周转困难、资金链断裂,进而丧失偿付能力,企业就会比较脆弱,那么终将亏损甚至破产。房地产企业如果要想长期发展,应时刻关注和了解宏观环境的变化和激烈的市场竞争,从而制定与自身相结合的策略,提高盈利能力和偿付能力并要将两者相互匹配,效率和盈利应相辅相成。

  结语

  随着我国市场经济的快速发展,房地产企业现已经成为国民经济发展不可缺少的一部分。提高房地产公司的运营质量,避免其陷入财务困境的局面,是保证国民经济长期、稳定、快速健康发展的重要前提。公司陷入财务困境会给公司的投资者、债权人以及其他利益相关者带来经济损失,还会影响到社会的稳定。找出房地产企业陷入财务困境的影响因素,分析其原因,并研究发生财务困境后怎样采取有效的措施来摆脱困境,对于我国房地产企业健康持续发展具有重要的意义。

  房地产企业要想走出财务困境,其本质在于抓住公司财务问题产生的根源、从源头上减少或避免财务危机的出现,合作互利,分担风险、完善企业管理制度、拓宽资金获取渠道、确立稳健的经营目标等策略。房地产企业必须对自身进行合理定位,不断探索挖掘,找到适合自己的有效的营销策略和盈利模式,才能在残酷的市场竞争中得到长久的未来。