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论文方法写作-基于市场法的房地产抵押价值评估研究—以朗诗国际

2021-05-26 16:18:22
作者:杭州千明

  近些年来,随着社会主义经济体制和金融体制的不断深化改革,房地产业发展的速度势如破竹。为了顺应这个时代,贷款行业也正在逐步改变,放弃了原有的采用信用担保的形式,选用抵押贷款的方式。当下,这种新型的抵押贷款模式已经逐步成为商业银行保全自身财产,防范风险的一项重要制度。本文首先将在三个方面对此制度进行研究,即房地产抵押价值的类型、抵押价值评估的方法以及抵押评估中存在的风险,然后基于市场法对南京市建邺区朗诗国际街区北园抵押房地产进行价值评估和分析,最后得出所要评估的朗诗国际房地产的抵押价值。

  我国的房地产抵押贷款制度仍旧处在一个比较初级基础的水平,但是房地产抵押评估对于金融机构和抵押权人来说,是保证他们利益的重要举措。但是若是制度本身不公平,那么对于商业机构和抵押人利益的损害将是致命的。同时若是抵押贷款产生了问题,对于银行来说坏账会大大增加,这对于维护金融市场的稳定也会产生一定的负面影响。因此发展我国的房地产抵押评估制度是势在必行的。但是目前市场上存在一些不符合规范的评估机构和抵押评估报告。抵押评估报告区别于一般的咨询报告,他要求评估机构及其人员严格遵守谨慎性这一原则,原则上不可以高估,所以对于评估机构及其人员有着高严格的标准。高估会导致后期金融机构无法完全回收资金,以至于金融机构的利益受到影响,同时也会增加抵押权人的还款压力。同时目前房地产抵押价值评估中还存在很多风险,譬如,估价人员主观估价结果不唯一,银行忽视还款人偿还能力只注重抵押物。此外,一些国家政策的变化也会影响房地产抵押贷款制度。在房地产抵押评估的过程中,如果估价过高,这样会无形中增加银行的信用风险,相反如果评估人员估价过低,则会造成抵押权人的相关利益得不到保证。

  房地产抵押评估是金融机构为了确定抵押物的价值,提供抵押贷款的额度的一种制度。本文从多角度对房地产抵押制度进行分析,结合国内外研究的基础对房地产抵押评估的类型,抵押评估的方法以及抵押评估的风险进行论述,结合市场法,对抵押房地产的评估过程进行详细说明。

  一、绪论

  (一)研究背景与意义

  1.研究背景

  房地产在我国悠悠历史岁月中一直是一个经久不衰的话题,自90年代以来,房地产业增长速度尤为突出,一路狂奔,在增长国民经济、改善人民生活方面做出了巨大的贡献。房地产行业影响我们生活的方方面面,在改善人民生活和促进社会发展方面有着重要的作用。金融机构的担保形式主要分为两种,一是采用个人通过自己在银行的信用取得担保,二是个人通过将自己合法拥有的物件进行担保,其中抵押房产的形式居多。所以,现在对于银行来说,放贷前委托评估机构对抵押的房地产进行评定估算已经成为了一个重要的步骤。房地产抵押贷款评估是保证金融机构以及抵押权人权益的重要举措,其评定估算的数值不仅会影响市场的财政稳定方面,另一方面也可能会对国家宏观市场的稳定造成影响。

  当下市场上有些政府和评估机构私下来往,不通过正面的手段去赢取业务。在这种不正当竞争的基础上还存在着评估机构随意简化评估程序,套用评估模板等现象。并且现在考试题目都是以理论的形式进行测试,因此很多通过考试的人员缺乏实践经验,还要经过工作岗位的磨练,才能成为一名合格的评估师。所以我国现在的房地产抵押中存在诸多弊端,亟需完善。

  2.研究意义

  (1)理论意义

  将目前房地产抵押评估中存在问题进行归纳总结,比如应该确定选择哪种价值类型,选择何种评估方法才能提高评估结果的精确性。同时对房地产抵押评估中存在的风险以及相关措施进行总结归纳,为我国房地产抵押价值的评估事业的发展提出改进措施,以此来促进金融市场的稳定运行。

  (2)实践意义

  房地产抵押贷款模式是确定贷款额度、规定信用风险的有效措施,这种制度不仅保障了抵押权人和金融机构的相关利益,而且对于维护金融市场的稳定也做出了杰出的贡献。完善的房地产抵押制度可以保证评估结果的公正,保障抵押权人和银行的利益,也能促进市场公平竞争、国民经济不断发展。

  (二)相关研究综述

  1.国外研究现状

  对于房地产抵押价值的评估,国外已经发展的相对成熟,已经形成了比较完善的科学体系。在《国际评估准则》中,明确规定了在房地产抵押过程中使用的市场价值,并对此进行了详细地阐述,对于担保行为的房地产抵押贷款模式,收益法和市场法更为详细、精准。

  [[[Martin V.Appraising the Profession[J].Mortgage Banking,2010.]]Martin V(2010)从机构的角度进行了详细地阐述,他认为现在抵押贷款金额的发放过程中,估价机构所承受的绝大多数压力都来自于借款人。在抵押市场中,大多数人需要高估价格,又因为抵押市场的信息存在一定的隐蔽性和不对称性,从而导致估价机构忽略道德风险问题,对大多数抵押品进行高估,后期便会加大还贷人的还贷压力,形成贷款市场的贷款。在抵押贷款发放的过程中,金融机构越来越多的将关注点放在了贷款人的偿还能力,而不是抵押物本身的价值,这样做不仅忽视了评估机构的意义,而且还与金融机构本身的预期背道而驰。这种行为会导致抵押物的价值与估价时点价值符合度较小,从而影响贷款人和金融机构的利益。针对这个问题马丁提出了相关的解决办法和解决思路。[[[]Driessen J,Van Hemert O.Pricing of commercial real estate securities during the 2007-2009 financial crisis[J].Journal of Financial Economics,2012.]]Driessen和VanHemert(2012)发现影响房地产价格最大的原因就是抵押房地产的衍生品价格发生了严重的偏离,这是基于两人对房地产抵押贷款次级市场数年的调研得出的结论,其结论具有十分重要的意义;[[[]Marcel Arsenault,Jim Clayton,Liang Peng.Mortgage Fund Flows Capital

  Appreciation and Real Estate Cycles[J].The Journal of Real Estate Finance and

  Economics,2013.]]Marcel Arsenault(2013)他发现了商业地产抵押贷款市场中的房价和抵押房地产之间存在的关系,他指出如果想要规范抵押贷款体系,就要控制源头,要控制房地产的贷款流程以及贷款利率。

  2.国内研究现状

  我国房地产评估行业起步较晚,因此在初始阶段大多借鉴西方国家的相关理论概念,国内有一些学者针对房地产抵押贷款在以下三个方面提出了意见及看法:

  (1)房地产抵押价值类型的选择方面

  [[[]刘桂良,招平.抵押资产价值评估方法的创新[J].系统工程,2012.]]招平、刘桂良(2012)认为资产评估方法选择存在差异主要是由于对于抵押资产价值的认识尚未形成统一,存在明显的差异。为此他创新性的提出了到期价值修正法,他认为抵押价值应该选取清算价值作为依据;[[[]丁宁.金融机构信贷业务中如何防范房地产抵押物评估风险[J].工程经济,2015.]]丁宁(2015)认为要想保障银行贷款的安全评估价值应该选取“抵押贷款价值”,他把当前市场估价过高的原因归结于采用了市场价值作为依据;[[[]王丽梅.抵押房地产的公开市场价值、抵押价值及变现价值[J].价值工程,2007.]]王丽梅(2007)将抵押价值和变现价值做出了比较,得出银行因该在回笼资金的过程中应该快速变现资金以此来实现资金的回流,这样可以保证银行的资金安全,同时也能保证抵押权人地利益。所以王丽梅认为房地产抵押应该选取清算价值作为评估的依据。除了这部分学者认为应该选取清算价值外,学术界还有另外一种声音,有些人认为应该选取抵押价值,他们考虑到后期资金回收不安全。世涛(2014)总结前人经验,针对三种价值即市场价值、抵押价值以及清算价值各自的使用情形做出了详细地阐述并提出了系统性的方案。

  (2)房地产抵押价值方法研究

  [[[]周霞,王德起.房地产抵押价值评估中被高估风险的成因分析[J],特区经济,2011.]]周霞、王德起(2011)认为收益法和成本法是比较适合用在房地产抵押评估上的,采取非公开市场下的抵押价值而不是抵押价值。这使得他在考虑评估方法的时候更多的考虑的是收益法和成本法;[[[]张洁莹.探析抵押价值定义对房地产抵押估价造成的影响[J].兰州文理学院,2015.]]张莹洁(2015)认为房地产行为的特殊性是导致评估方法选择方法差异性的主要原因,因为在房地产供求不平衡所以选择不同的方法;[[[]杨景海,何雨晴.市场法在房地产抵押价值评估中的风险研究[D].辽宁对外经贸学院会计学院,2017.]]杨景海、何雨晴(2017)曾把市场法、收益法、成本法这三个方法进行了一个细致的比较,他指出在房地产评估中,这三个方法各有用途,但是需要满足不同的适用条件,并且在使用方法时必须认识到估价方法的理论依据是不一样的。所以在市场法选取可比案例时,由于参照物本身价格不客观,所以以此评估出的价格也不精准。

  (3)房地产抵押评估存在的问题及风险研究方面

  [[[]刘喜和,郭娜.我国住房抵押贷款信用风险因素分析[J].天津财经大学,南开大学,2012.]]刘喜和、郭娜(2012)在抵押贷款可能产生的主要分险中引入了一个全新的概念——Logit模型。在此模型性引入了一些变量,他证实了模型中的变量和与借款人不能及时向银行及时还款有着直接的关系;[[[]宋佳.房地产抵押评估风险研究[D].西南财经大学,2014.]]宋佳(2014)指出现在我国房地产抵押评估存在风险已经成为一种共识,她提出了一种全新的概念——层次分析。这种新的方法要配合数学模型,用此方法计算可以降低抵押评估中存在的风险;[[[]支红娟.关于房地产抵押贷款风险问题的探索与研究[J].北京住房贷款担保中心,2018.

  [13]晏小满.商业银行房地产抵押评估风险控制——基于批量评估技术视角[J].知识经济,2014.

  [14]王丽梅.抵押房地产的公开市场价值、抵押价值及变现价值[J].价值工程,2007.

  [15]金时来.水土保持效益货币化评估体系概述[J].亚热带水土保持,2012.

  [16]党杰.房地产抵押风险及其防范[J].绥化学院学报,2005.

  [17]张怡伦.房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J].时代金融,2018.

  [18]柳丽莎.初探新会计准则之公允价值[J].工会博览理论研究,2009.

  [19]袁梅.房地产评估中的抵押评估价值类型[J].上海国资,2013.

  [20]刘向红.从财务、会计视角论品牌价值评估[J].商场现代化,2006.

  [21]张贵强.房地产抵押估价报告[J].房地产评估,2008.

  [22]尉然.资产评估本质:着力点在价值还是价格[J].中国证券期货,2012.

  [23]来成.浅谈资产评估价值类型中的投资价值[J].时代金融,2013.

  [24]武文藤.浅析房地产抵押价值评估[J].青岛理工大学商学院,2019.

  [25]李荣锦,李杰.房地产抵押价值评估研究[J].西安建筑科技大学管理学院,2016.

  [26]叶潇潇,厉国威.英国房地产抵押准则对我国的启示[J].浙江财经大学会计学院,2017.

  [27]张洋,张鼎祖.考虑期权的房地产抵押价值评估研究[J].长沙理工大学经济与管理学院,2016.

  [28]靳海珍.我国抵押房地产价格评估的风险管理分析[J].郑州光华土地评估有限公司,2016.

  [29]程欠.房地产抵押价值评估中的问题研究及改进思路[D].重庆理工大学,2016.

  [30]张洁莹.探析抵押价值定义对房地产抵押估价造成的影响[J].兰州文理学院,2015.

  [31]杨冰.基于收益法的房地产抵押价值评估方法的改进研究[D].云南大学,2015.

  [32]王爱华.浅析我国房地产抵押估价的现状[J].南京溧水房地产管理所,2013.

  [33]陆平.基于市场法的伟鑫装饰有限公司房地产价值评估研究[D].东北大学,2010.]]支红娟(2018)提出抵押贷款中存在政治性风险,她提出政府需要建立健全社会信用体系与个人信用制度、健全社会保障制度来维护房地产抵押制度,降低风险。

  (三)研究思路和方法

  1.研究思路

  本文将房地产的相关理论作为基础,结合我国内外文献分析房地产的抵押价值评估的类型,抵押评估的方法以及抵押评估中存在的风险。结合案例对房地产抵押评估的程序进行说明,得出结论,并且针对目前市场中存在的现状提出合理建议。

  2.研究方法

  本文采用三种方法进行研究:

  (1)文献研究法

  本文将通过阅读书目,查看期刊等方式阅读一些有关房地产抵押贷款的资料

  再通对所阅读的资料进行归纳、整理,了解目前国内外房地产抵押价值评估的现状,为后文的案例分析奠立夯实的基础。

  (2)比较研究法

  通过对房地产抵押评估的相关概念和理论进行系统性的阐述,对不同的评估方法进行对比分析,指出不同方法的使用范围及所存在的问题。

  (3)案例分析法

  结合朗诗国际房地产的具体案例,选取可比对象,具体分析影响房地产的因素,最后得出评估案例产的抵押价值。

  二、相关概念与理论基础

  (一)概念界定

  1.房地产抵押评估的概念及特点

  房地产抵押评估是指专业的评估机构和人员,在指定的评估程序下按照评估准则配合评估人员的经验,基于抵押评估这一特定目的按照国家的法律规范对抵押物进行评定估算的过程。

  (1)注重风险分析

  抵押贷款的还款期限是比较长的,那么在较长的还款期限内,抵押的房地产的抵押价值可能会因为外在的原因,诸如新技术、新材料或者各种政府政策发生各种贬值。所以这就要求评估人员在对抵押房地产进行评定估算的时候考虑到市场的变化所带来风险的各种可能性。估价机构及其人员要本着谨慎性这一原则,在评估报告中以风险提示的方法提醒评估报告使用人。

  (2)抵押物的合法性

  抵押贷款评估是指贷款人将自己合法拥有的房地产进行抵押评估。所以评估机构及其人员在抵押价值评估时首先要审核抵押物的合法性、权利状况以及可流转性。

  (3)专业性强

  房地产抵押价值评估涉及领域较广,仅从单一的市场信息入手是很难判断其走向的,因此需要评估机构及其人员了解市场的变化,才能得到全面合理的预测结果。这就要求评估机构及其人员不断更新充实自己的专业知识,才能更好地服务社会。

  2.市场法概述及其应用条件

  (1)市场法的含义

  市场法是指选定与被评估资产在某方面具有相似的案例,通过其他已经知道的案例的价格,来确定需要评估资产的价格的一种方法。

  (2)市场法的应用前提

  用市场法进行价格测算时需要满足两个基本的条件,一个条件是在市场上需要有大量的与被评估资产可以比较的案例,另一个条件是被评的资产自己所处的市场应该是公开的,是活跃的。

  (二)理论基础

  1.效用价值论

  效用价值论是现在比较先进的理论之一,他认为资产所拥有的效益越大,带给人的满足程度越高,其价值也就越高。

  2.均衡价值理论

  均衡价值理论是使用市场法的重要理论依据,该理论不仅考虑了生产成本问题,同时还考虑了市场的需求变化以及房地产市场的变化等情况。

  3.地租理论

  地租理论是使用市场法的重要依据,它主要是通过采取公开市场的角度来计算评估对象的价值。

  4.区位理论

  区位理论认为因为房地产所处的区位不同,其价格自然也就随之不同,所以在进行房地产抵押评估时,要进行多方位的考虑,要考虑房地产自身的价值,还应该考虑区位对抵押房地产的影响。

  三、房地产抵押评估的现状以及基本方法

  (一)房地产抵押评估的现状

  1.估价机构水平参差不齐,估价质量较低

  成都市房管局抽查了100多家评估机构,据结果显示,合格的只有30多份,其余的评估机构中有10多家不合格,最严重的1家失去了房地产资格。虽然近些年来我国已经逐步建立起较为完善的房地产抵押制度,并且对于估价师的要求也越来越高,但是尽管如此,估价机构水平仍旧参差不齐,并且存在估价机构缺乏诚实守信的意识。估价过程中故意迎合客户需求,降低道德标准,甚至企业银行相互串通。估价质量低主要是由于大多估价机构所出示的估价报告是套用模板的。房地产评估是一个复杂的行业,并且房地产的价值受外部影响较多,如果采用单一的模板,那么外部环境引起的对房地产产生的变化便不能体现出来,从而影响估价结果。

  2.信息化程度低

  房地产抵押评估需要较多的信息数据作为支撑,数据信息越多,那么估价结果也越为精准。因为目前市场上出现了一些产权关系不完善,不明朗的房地产,加之房地产的产权关系颇为复杂,所以无论是产生了权力还是权力得到了变更,都应该及时到相关机构进行登记备案,方便日后管理,但是目前大多数房地产机构并不能做到这一点,不能及时去登记备案,并且并不是所的有权力都能得到变更,这就造成了信息的不对称。我国房地产市场交易较为频繁,相应的数据也较为丰富。现在很多大型企业已经逐步建立起自己的数据库,但是这些数据库是保密的,不对外开放,这就导致估价师在收集数据时受限,所能收集到的有用数据较少。这种情况就导致了我国的信息化程度较低。

  3.人力资源问题

  房地产是一个复杂的行业,他不仅要求估价师掌握较为丰富的财务、评估、房地产等知识,同时还要掌握建筑、工程等方面的知识,对于相关的政策也要及时掌握。这就要求估价师有着较高的素质和较为综合的知识储备,成为综合性人才。但是现在大多估价师掌握的知识储备较为单一,这也和我国房地产抵押评估起步较晚有着密切的关系。

  (二)房地产抵押评估的基本方法

  房地产抵押评估由于其拥有特定的目的,也因抵押房地产的类型不同,选择的方法因此也就不同。但是仍旧以市场法、成本法和收益依为主。在工作中,应该综合考虑到房地产的类型和特点,仔细全面的进行数据评定估算。

  四、朗诗国际房地产抵押价值评估的方法选择

  (一)朗诗国际房地产简介

  被评估的资产位置处在南京市建邺区河西大街,房屋建筑面积为122.17㎡,为住房类房地产。本次是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

  本次选取的案例为住宅抵押案例,所谓住房抵押就是个人在向银行或者其他金融机构贷款的时候,银行为保证贷款的安全,要求贷款人将其所拥有的房地产通过一定的契约合同,取得对贷款人财产的留置权和质押权。

  估价对象所在区域交通便利,公车数量较多,通往各地,有85路、90路、111路等。并且估价对象距离地铁站也较方便,2号线和10号线都位于其附近。

  (二)朗诗国际房地产抵押价值评估的方法选择

  估价对象无论是在法定用途还是在实际用途上均为住房房地产,这类房地产的土地开发成本以及开发商所获得的利润无法准确的得到预测,其估价结果也不能准确的反映市场的价值,所以成本法不适用。

  估价对象目前在南京房屋租赁的市场中租赁价格远远低于市场价格水平,所以采用收益法评估的价格不能准确的反应其市场价格。且估价对象为住房房地产,没有对外出租,没有形成收益,不符合收益法的适用前提,未来收益无法用货币进行衡量,因此被评估资产不适合采用收益法。

  估价对象存在于一个公开活跃的市场,且市场存在大量近期交易案例,资料在搜集时比较容易获取的,其数据也能客观的反映市场价格,所以宜选择市场法进行评估。

  五、朗诗国际房地产抵押贷款价值的评估过程

  (一)选择可比实例

  根据调查,在评估对象附近,选择三个近期成交的案例:

  案例A:位于朗诗国际街区。位于2号楼13层,房屋面积约101㎡,装修一般,为混合型结构。

  案例B:位于朗诗国际街区。位于3号楼15层,房屋面积约102㎡,装修一般。

  案例C:位于朗诗国际街区。位于19号楼12层,房屋面积约120㎡,装修一般。

  (二)比较因素的选择

  综合考虑估价对象的情况以及交易实际的情况,选取了以下比较因素:

  1.交易情况

  考虑交易情况是否为公开市场下的交易,要将交易行为中导致与可比交易实例出现偏差的因素排除,将选取的可比案例的成交价格进行调整。

  2.市场状况

  可比案例进行选取时,因为成交时间上出现的差异,所以在进行比较时,应该将时间上的差异修成正常。

  3.区位状况

  在区位的选择上,选择的可比因素主要有交通,外部配套设施,以及外部环境等可比因素。

  4.实物状况

  实务状况选取的可比因素有房屋的建筑面积、建筑的结构、房屋的成新率、房屋的空间布局、物业管理等情况。

  5.权益状况

  主要有规划条件、租赁或占用情况、房地产其他影响因素情况。

  (三)比较因素条件说明

  根据以上选取的比较因素,对估价对象以及选取案例进行详细说明,具体详见下表:

  表4.1比较因素条件说明表格

  比较因素估价对象实例A实例B实例C

  坐落朗诗国际街区朗诗国际街区朗诗国际街区朗诗国际街区

  交易价格(元/㎡)待估51280 51300 50990

  交易情况正常正常正常正常

  市场状况2020年03月2020年03月2020年03月2020年03月

  区位状况较好好好好

  实务状况较好较好较好较好

  权益状况无无无无

  (四)编制比较因素条件指数表

  将可比实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应指数。估价对象与可比实例区域因素相同故不作修正,不同之处有交易日期和个别因素等。具体如下:

  1.交易情况

  估价对象和案例A、B、C的交易情况均是处于公开市场下的正常交易,故均为100。

  2.市场状况

  案例A、B、C的市场成交时间均为2020年3月,而本次估价对象为2020年4月,在成交市场上无差异,故均为100。

  3.区位状况

  区位状况的可比因素包括交通,外部配套设施,外部环境等,四套房产均在一个小区,在外部的条件上无差异,但是由于楼层的不同使区位状况产生了微小的差异。估价对象取100,案例A位于13层,取99.2,案例B位于15层,取99.6,案例C位于12层,略低,取99。

  4.实务状况

  选取案例均与估价对象处在同一小区,受同一物业管辖,在实务状况上无差异,均取100。

  5.权益状况

  估价对象和案例A、B、C均无土地使用权限制以及租赁限制,故在权益状况方面均为100。

  表4.2比较因素条件指数表

  比较因素估价对象实例A实例B实例C

  坐落朗诗国际街区朗诗国际街区朗诗国际街区朗诗国际街区

  交易价格(元/㎡)待估51280 51300 50990

  交易情况100 100 100 100

  市场状况100 100 100 100

  区位状况100 99.2 99.6 99

  实务状况100 100 100 100

  权益状况100 100 100 100

  (五)比较因素修正

  在各比较因素指数表的基础上,进行比较实例估价期日修正、交易情况及各因素修正,即将估价对象的因素条件与比较实例的因素条件进行比较,得到各因素修正系数,详见下表:

  表4.3比准价格估算表

  比较因素实例A实例B实例C

  坐落朗诗国际街区朗诗国际街区朗诗国际街区

  交易价格(元/㎡)51280 51300 50990

  交易情况100/100 100/100 100/100

  市场状况100/100 100/100 100/100

  区位状况100/99.2 100/99.6 100/99

  实务状况100/100 100/100 100/100

  权益状况100/100 100/100 100/100

  比较价格(元/㎡)51694 51506 51505

  算术平均值(元/㎡)51568

  (六)测算结果

  被评估房产价格=房产的面积×房产的单价

  =122.17㎡×51568元/㎡

  =630(万元)(取整至万元)

  在进行调查时发现,被评估的房地产从建立到现在,从无出现拖欠工程款的现象,所以此项资产的法定优先受偿权为零元。

  本次案例在评估中,根据抵押评估目的,严格遵守估价的原则以及估价程序,确定采用市场法进行评定估算。且本次案例选取的估价对象均在同一区域,且均为近期成交的案例,且测算过程中的可比实例的指数也较为精准,所以此次估价结果较为符合当下的市场价值,比较精准。此次案例在满足估价的假设和限制的条件下,评估价值为630万元。